Corpus Makler · Справочник · ноябрь 2026
Рыночная стоимость и цена предложения
Рыночная стоимость (Verkehrswert) согласно § 194 Градостроительного кодекса Германии (Baugesetzbuch) – это цена, которую можно получить в обычном деловом обороте. От неё следует отличать цену предложения в экспозе: это осознанное решение продавца, которое должно ориентироваться на рыночную стоимость. Фактически полученная цена может отличаться от обеих.
Три метода ImmoWertV
Немецкое положение об оценке недвижимости (ImmoWertV) описывает три метода. Какой из них главный, зависит от вида объекта:
- Сравнительный метод: Стоимость выводится из цен продажи сопоставимых объектов. Он подходит прежде всего для квартир и земельных участков, по которым есть достаточно сравнительных сделок.
- Доходный метод: Решающими являются устойчиво достижимые арендные доходы за вычетом эксплуатационных расходов. Он применяется прежде всего для многоквартирных домов и сдаваемых объектов.
- Затратный метод: Он исходит из стоимости земли и стоимости строений с учётом возрастного износа и корректирует результат коэффициентом рыночной адаптации. Часто используется для одно- и двухсемейных домов, в которых живут владельцы.
Нормативная стоимость земли и отчёты о рынке недвижимости
Экспертные комитеты по оценке (Gutachterausschüsse) анализируют все нотариальные договоры купли-продажи в своём регионе. В Северном Рейне-Вестфалии нормативную стоимость земли (Bodenrichtwerte) можно бесплатно посмотреть на портале BORIS.NRW. Ежегодные отчёты комитетов о рынке недвижимости содержат также средние значения и динамику для квартир и домов. Эти данные – важная нейтральная основа любой оценки.
Что определяет стоимость в конкретном случае
- Расположение: район, улица, окружение, инфраструктура, шум
- Объект: жилая площадь, планировка, год постройки, тип конструкции, размер участка
- Состояние: модернизации, отложенный ремонт, энергетическое состояние по энергетическому паспорту
- Право: права проживания, публично-правовые строительные обременения (Baulasten), наследственное право застройки, действующие договоры аренды
- Для квартир: состояние общего имущества, размер резервного фонда, принятые решения о работах
Рыночная оценка или экспертное заключение?
Для продажи во многих случаях достаточно обоснованной оценки рыночной стоимости от маклера. Заключение публично назначенного или сертифицированного эксперта либо экспертного комитета, напротив, целесообразно или необходимо, если стоимость нужно надёжно подтвердить перед судом, налоговой инспекцией или сонаследниками – например, при разводе, разделе наследства или дарении. Такое заключение платное.
Почему онлайн-оценка – лишь начало
Онлайн-калькуляторы работают со средними значениями. Они не знают ни состояния вашей недвижимости, ни особенностей улицы или дома. Для первой ориентации они подходят, для решения о продаже – нет.
Наша поддержка
Corpus Makler после осмотра бесплатно оценивает рыночную стоимость на основе ваших документов и актуальных рыночных данных, таких как нормативная стоимость земли и отчёты о рынке недвижимости. Вы получаете обоснованный ценовой диапазон. Наша оценка не является экспертным заключением по § 194 BauGB – если оно вам нужно, мы подскажем, кто может его составить.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026 года) и не заменяют юридическую или налоговую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
