Corpus Makler · Справочник · ноябрь 2026
1. Определить цели и сроки
В начале стоят ваши вопросы: когда вы хотите или должны продать? Вы сами выезжаете или объект сдан в аренду? Есть ли на недвижимости ещё кредит? При действующем финансировании стоит заранее поговорить с банком, так как при досрочном погашении может взиматься компенсация (Vorfälligkeitsentschädigung). Налоговые вопросы, например о десятилетнем спекулятивном сроке для недвижимости, в которой вы не живёте сами (§ 23 EStG), лучше заранее обсудить с налоговым консультантом.
2. Реалистично оценить стоимость
Цена предложения во многом определяет ход продажи. Слишком высокая цена часто приводит к малому числу запросов и долгой продаже, слишком низкая сразу стоит вам денег. Как получается обоснованная оценка, читайте в нашей статье Сколько стоит моя недвижимость?.
3. Собрать документы
Покупателям, банкам и нотариусу нужен ряд документов: выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug), энергетический паспорт, планы, расчёт жилой площади, а для квартир дополнительно декларация о разделе, протоколы и расчёты товарищества собственников. Недостающие документы часто задерживают продажу на недели. Обзор вы найдёте в статье Документы для продажи недвижимости.
4. Экспозе и маркетинг
Хорошее экспозе (Exposé) описывает объект полно и честно: расположение, планировку, состояние, оснащение, расходы и обязательные данные из энергетического паспорта (§ 87 GEG). Хорошие фотографии и понятный план важнее цветистых текстов. Об известных недостатках лучше говорить открыто. Тот, кто злонамеренно скрывает недостатки, несёт ответственность, несмотря на договорное исключение гарантии.
5. Показы и проверка покупателей
Показы – это возможность ответить на вопросы и распознать серьёзных покупателей. Прежде чем дать согласие, вы должны знать, обеспечено ли финансирование покупателя – например, подтверждением финансирования от банка. В Германии покупка недвижимости становится обязательной только с нотариальным договором купли-продажи. Устные обещания юридически не обязывают.
6. Договор купли-продажи и встреча у нотариуса
Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен (§ 311b BGB). Нотариус составляет договор, и потребители, как правило, должны получить проект за две недели до удостоверения. После встречи нотариус обеспечивает для покупателя предварительную запись о передаче права (Auflassungsvormerkung), запрашивает необходимые разрешения и документы о погашении обременений и сообщает покупателю, когда наступает срок оплаты.
7. Оплата и передача объекта
После оплаты цены объект передаётся, как правило, по акту передачи, в котором фиксируются показания счётчиков, ключи и состояние. Перерегистрация права собственности в поземельной книге происходит, как только, среди прочего, уплачен налог на приобретение недвижимости. С согласованной даты передачи выгоды и расходы переходят к покупателю.
Наша поддержка
Corpus Makler сопровождает вас на всех этапах: бесплатная оценка рыночной стоимости, получение документов по вашей доверенности, полное экспозе, организация показов, подготовка встречи у нотариуса и передача. Договор о посредничестве заключается в текстовой форме; комиссию и её распределение мы заранее согласуем письменно.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026 года) и не заменяют юридическую или налоговую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
