Corpus Makler · Rehber · Kasım 2026
1. Hedefleri ve zaman planını netleştirin
Başlangıçta sizin sorularınız vardır: Ne zamana kadar satmak istiyorsunuz veya satmak zorundasınız? Kendiniz mi taşınıyorsunuz, yoksa gayrimenkul kirada mı? Gayrimenkul üzerinde hâlâ bir kredi var mı? Devam eden bir finansmanda bankanızla erken konuşmalısınız, çünkü erken ödemede bir erken ödeme tazminatı (Vorfälligkeitsentschädigung) doğabilir. Örneğin kendiniz kullanmadığınız gayrimenkullerde on yıllık spekülasyon süresi (§ 23 EStG) gibi vergi sorularını en iyisi önceden vergi danışmanınızla netleştirin.
2. Değeri gerçekçi tahmin edin
Talep edilen fiyat, satışın seyrini büyük ölçüde belirler. Çok yüksek bir fiyat çoğu zaman az talebe ve uzun pazarlamaya yol açar, çok düşük bir fiyat ise size hemen para kaybettirir. Sağlam bir tahminin nasıl yapıldığını Gayrimenkulüm ne kadar eder? yazımızda okuyabilirsiniz.
3. Belgeleri bir araya getirin
Alıcılar, bankalar ve noter bir dizi belgeye ihtiyaç duyar: tapu kaydı özeti, enerji kimlik belgesi, kat planları, yaşam alanı hesabı ve dairelerde ek olarak bölünme beyanı (Teilungserklärung), tutanaklar ve kat malikleri topluluğunun hesapları. Eksik belgeler satışı çoğu zaman haftalarca geciktirir. Genel bir bakışı Gayrimenkul satışı için belgeler yazısında bulabilirsiniz.
4. İlan dosyası ve pazarlama
İyi bir ilan dosyası (Exposé) gayrimenkulü eksiksiz ve dürüst tanımlar: konum, kat planı, durum, donanım, masraflar ve enerji kimlik belgesindeki zorunlu bilgiler (§ 87 GEG). İyi fotoğraflar ve net bir kat planı süslü metinlerden daha önemlidir. Bilinen kusurları açıkça belirtmelisiniz. Kusurları kasten gizleyen kişi, sözleşmedeki ayıptan sorumluluk hariç tutulmasına rağmen sorumlu olur.
5. Gösterimler ve alıcı adaylarının kontrolü
Gösterimler, soruları yanıtlamak ve ciddi adayları tanımak için bir fırsattır. Söz vermeden önce alıcının finansmanının hazır olup olmadığını bilmelisiniz – örneğin bankanın finansman onayıyla. Almanya'da bir gayrimenkul alımı ancak noter onaylı satış sözleşmesiyle bağlayıcı hâle gelir. Sözlü taahhütler hukuken bağlayıcı değildir.
6. Satış sözleşmesi ve noter randevusu
Satış sözleşmesi noter tarafından onaylanmalıdır (§ 311b BGB). Noter sözleşmeyi hazırlar ve tüketiciler taslağı kural olarak onaydan iki hafta önce almalıdır. Randevudan sonra noter, alıcı için devir şerhini (Auflassungsvormerkung) yaptırır, gerekli izinleri ve terkin belgelerini temin eder ve alıcıya satış bedelinin ne zaman ödeneceğini bildirir.
7. Satış bedelinin ödenmesi ve teslim
Satış bedeli ödendikten sonra gayrimenkul teslim edilir; çoğu zaman sayaç değerlerinin, anahtarların ve durumun kaydedildiği bir teslim tutanağıyla. Tapudaki mülkiyet devri, diğerlerinin yanı sıra emlak alım vergisi ödendiğinde gerçekleşir. Kararlaştırılan teslim gününden itibaren yararlar ve yükler alıcıya geçer.
Desteğimiz
Corpus Makler size tüm adımlarda eşlik eder: ücretsiz piyasa fiyatı tahmini, vekâletinizle belgelerin temini, eksiksiz bir ilan dosyası, gösterimlerin organizasyonu, noter randevusunun ve teslimin hazırlanması. Emlakçılık sözleşmesi metin biçiminde yapılır; komisyonu ve paylaşımını önceden yazılı olarak kararlaştırırız.
Devamı
Rehber yazılarımız genel bir bakış sunar (Kasım 2026 itibarıyla) ve somut durumda hukuki veya vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Almanca sürüm bağlayıcıdır.
