Corpus Makler · Ratgeber · November 2026
Verkehrswert und Angebotspreis
Der Verkehrswert (Marktwert) ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Angebotspreis im Exposé ist davon zu unterscheiden: Er ist eine bewusste Entscheidung des Verkäufers, die sich am Marktwert orientieren sollte. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann von beiden abweichen.
Die drei Verfahren der ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt drei Verfahren. Welches im Vordergrund steht, hängt von der Art der Immobilie ab:
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Grundstücke, für die es genügend Vergleichsfälle gibt.
- Ertragswertverfahren: Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Es wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten angewendet.
- Sachwertverfahren: Es setzt den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Alterswertminderung an und passt das Ergebnis über einen Marktanpassungsfaktor an. Es wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt.
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte werten alle notariellen Kaufverträge ihrer Region aus. In Nordrhein-Westfalen können Sie die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufen. Die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse enthalten außerdem Durchschnittswerte und Entwicklungen für Wohnungen und Häuser. Diese Daten sind eine wichtige, neutrale Grundlage jeder Einschätzung.
Was den Wert im Einzelfall bestimmt
- Lage: Stadtteil, Straße, Umgebung, Infrastruktur, Lärm
- Objekt: Wohnfläche, Grundriss, Baujahr, Bauweise, Grundstücksgröße
- Zustand: Modernisierungen, Instandhaltungsstau, energetischer Zustand laut Energieausweis
- Rechtliches: Wohnrechte, Baulasten, Erbbaurecht, bestehende Mietverhältnisse
- Bei Eigentumswohnungen: Zustand des Gemeinschaftseigentums, Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene Maßnahmen
Marktpreiseinschätzung oder Gutachten?
Für einen Verkauf reicht in vielen Fällen eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen Makler. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses ist dagegen sinnvoll oder notwendig, wenn der Wert gegenüber Gericht, Finanzamt oder Miterben belastbar nachgewiesen werden muss – zum Beispiel bei Scheidung, Erbauseinandersetzung oder Schenkung. Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig.
Warum Online-Bewertungen nur ein Anfang sind
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten. Sie kennen weder den Zustand Ihrer Immobilie noch die Besonderheiten der Straße oder des Hauses. Als erste Orientierung sind sie in Ordnung, für eine Verkaufsentscheidung reichen sie nicht aus.
Unsere Unterstützung
Corpus Makler erstellt eine kostenlose Marktpreiseinschätzung nach Besichtigung, auf Basis Ihrer Unterlagen und aktueller Marktdaten wie Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten. Sie erhalten eine begründete Preisspanne. Unsere Einschätzung ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – wenn Sie ein Gutachten brauchen, sagen wir Ihnen, wer es erstellen kann.
Weiterführend
Unsere Ratgeber-Beiträge geben einen allgemeinen Überblick (Stand: November 2026) und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
