Corpus Makler · Guide · november 2026
Markedsværdi og udbudspris
Markedsværdien (Verkehrswert) er ifølge § 194 i den tyske byggelov (Baugesetzbuch) den pris, der kunne opnås ved almindelig handel. Udbudsprisen i salgsopstillingen skal skelnes herfra: Den er en bevidst beslutning fra sælgeren, som bør tage udgangspunkt i markedsværdien. Den faktisk opnåede købesum kan afvige fra begge.
ImmoWertV's tre metoder
Den tyske bekendtgørelse om ejendomsvurdering (ImmoWertV) beskriver tre metoder. Hvilken der står i forgrunden, afhænger af boligtypen:
- Sammenligningsmetoden: Værdien udledes af købspriser for sammenlignelige boliger. Den egner sig især til ejerlejligheder og grunde, hvor der findes tilstrækkeligt mange sammenligningstilfælde.
- Afkastmetoden: Afgørende er de varigt opnåelige lejeindtægter fratrukket driftsomkostningerne. Den anvendes især ved udlejningsejendomme og udlejede objekter.
- Kostmetoden: Den tager udgangspunkt i grundværdien og bygningernes værdi under hensyn til aldersbetinget værdiforringelse og tilpasser resultatet med en markedstilpasningsfaktor. Den bruges ofte ved selvbeboede en- og tofamiliehuse.
Grundværdier og ejendomsmarkedsrapporter
Vurderingsudvalgene for grundværdier (Gutachterausschüsse) analyserer alle notarielle købsaftaler i deres region. I Nordrhein-Westfalen kan du gratis slå grundværdierne (Bodenrichtwerte) op på portalen BORIS.NRW. Vurderingsudvalgenes årlige ejendomsmarkedsrapporter indeholder desuden gennemsnitsværdier og udviklinger for lejligheder og huse. Disse data er et vigtigt, neutralt grundlag for enhver vurdering.
Hvad der bestemmer værdien i det konkrete tilfælde
- Beliggenhed: bydel, gade, omgivelser, infrastruktur, støj
- Objekt: boligareal, planløsning, byggeår, byggemåde, grundstørrelse
- Stand: moderniseringer, vedligeholdelsesefterslæb, energimæssig stand ifølge energimærket
- Juridisk: boligrettigheder, offentligretlige byggebyrder (Baulasten), arvelig byggeret, eksisterende lejeforhold
- Ved ejerlejligheder: fællesejendommens stand, størrelsen af vedligeholdelsesreserven, besluttede foranstaltninger
Markedsprisvurdering eller valuarvurdering?
Til et salg er en velfunderet markedsprisvurdering fra en ejendomsmægler i mange tilfælde tilstrækkelig. En valuarvurdering fra en offentligt beskikket eller certificeret sagkyndig eller fra vurderingsudvalget er derimod hensigtsmæssig eller nødvendig, hvis værdien skal dokumenteres holdbart over for domstol, skattemyndighed eller medarvinger – fx ved skilsmisse, skifte af et dødsbo eller gave. En sådan vurdering koster penge.
Hvorfor onlinevurderinger kun er en begyndelse
Onlineberegnere arbejder med gennemsnitsværdier. De kender hverken din boligs stand eller særpræget ved gaden eller huset. Som første orientering er de fine, men til en salgsbeslutning er de ikke tilstrækkelige.
Vores støtte
Corpus Makler udarbejder en gratis markedsprisvurdering efter en besigtigelse på grundlag af dine dokumenter og aktuelle markedsdata som grundværdier og ejendomsmarkedsrapporter. Du får et begrundet prisinterval. Vores vurdering er ikke en valuarvurdering efter § 194 BauGB – har du brug for en sådan, fortæller vi dig, hvem der kan udarbejde den.
Læs videre
Vores guideartikler giver et generelt overblik (status: november 2026) og erstatter ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning i den konkrete sag. Den tyske version er bindende.
