Corpus Makler · Ratgever · november 2026
Marktwaarde en vraagprijs
De marktwaarde (Verkehrswert) is volgens § 194 van het Duitse Bouwwetboek (Baugesetzbuch) de prijs die in het normale handelsverkeer te behalen zou zijn. De vraagprijs in de verkoopbrochure moet daarvan worden onderscheiden: die is een bewuste beslissing van de verkoper, die zich op de marktwaarde moet baseren. De werkelijk behaalde koopprijs kan van beide afwijken.
De drie methoden van de ImmoWertV
De Duitse taxatieverordening (ImmoWertV) beschrijft drie methoden. Welke op de voorgrond staat, hangt af van het soort vastgoed:
- Vergelijkingsmethode: De waarde wordt afgeleid uit koopprijzen van vergelijkbare objecten. Ze is vooral geschikt voor appartementen en percelen waarvoor voldoende vergelijkingsgevallen bestaan.
- Opbrengstmethode: Bepalend zijn de duurzaam te behalen huuropbrengsten minus de exploitatiekosten. Ze wordt vooral toegepast bij meergezinswoningen en verhuurde objecten.
- Kostenmethode: Ze gaat uit van de grondwaarde en de waarde van de opstallen, rekening houdend met waardevermindering door ouderdom, en past het resultaat aan met een marktaanpassingsfactor. Ze wordt vaak gebruikt bij zelf bewoonde een- en tweegezinswoningen.
Grondrichtwaarden en vastgoedmarktrapporten
De taxatiecommissies voor grondwaarden (Gutachterausschüsse) analyseren alle notariële koopovereenkomsten in hun regio. In Noordrijn-Westfalen kunt u de grondrichtwaarden (Bodenrichtwerte) gratis opvragen via het portaal BORIS.NRW. De jaarlijkse vastgoedmarktrapporten van de taxatiecommissies bevatten bovendien gemiddelde waarden en ontwikkelingen voor appartementen en huizen. Deze gegevens zijn een belangrijke, neutrale basis voor elke inschatting.
Wat de waarde in het concrete geval bepaalt
- Ligging: wijk, straat, omgeving, infrastructuur, geluid
- Object: woonoppervlakte, indeling, bouwjaar, bouwwijze, perceelgrootte
- Staat: moderniseringen, achterstallig onderhoud, energetische staat volgens het energielabel
- Juridisch: woonrechten, publiekrechtelijke bouwlasten (Baulasten), erfpacht, bestaande huurovereenkomsten
- Bij appartementen: staat van de gemeenschappelijke delen, hoogte van het onderhoudsfonds, genomen besluiten over maatregelen
Marktwaarde-inschatting of taxatierapport?
Voor een verkoop volstaat in veel gevallen een onderbouwde marktwaarde-inschatting door een makelaar. Een taxatierapport van een beëdigde of gecertificeerde deskundige of van de taxatiecommissie is daarentegen zinvol of noodzakelijk als de waarde tegenover rechter, belastingdienst of mede-erfgenamen aantoonbaar moet worden onderbouwd – bijvoorbeeld bij een scheiding, de verdeling van een nalatenschap of een schenking. Zo'n rapport is niet gratis.
Waarom online taxaties slechts een begin zijn
Online rekenhulpen werken met gemiddelden. Ze kennen noch de staat van uw woning, noch de bijzonderheden van de straat of het huis. Als eerste oriëntatie zijn ze prima, voor een verkoopbeslissing volstaan ze niet.
Onze ondersteuning
Corpus Makler maakt na een bezichtiging een gratis marktwaarde-inschatting, op basis van uw documenten en actuele marktgegevens zoals grondrichtwaarden en vastgoedmarktrapporten. U ontvangt een onderbouwde prijsbandbreedte. Onze inschatting is geen taxatierapport volgens § 194 BauGB – als u een rapport nodig hebt, vertellen we u wie dat kan opstellen.
Verder lezen
Onze ratgever-artikelen geven een algemeen overzicht (stand: november 2026) en vervangen geen juridisch of fiscaal advies in een concreet geval. De Duitse versie is bindend.
