Corpus Makler · Ratgever · november 2026
Overdrachtsbelasting
In Noordrijn-Westfalen bedraagt de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) 6,5 procent van de koopprijs (stand: november 2026). Ze ontstaat met de notariële koopovereenkomst; de notaris meldt de aankoop bij de belastingdienst. De belastingdienst stuurt de koper een aanslag; de belasting moet binnen een maand na bekendmaking worden betaald. Pas na betaling geeft de belastingdienst de verklaring van geen bezwaar (Unbedenklichkeitsbescheinigung) af, zonder welke de koper niet als eigenaar in het kadaster wordt ingeschreven.
Goed om te weten: meeverkochte inventaris zoals een inbouwkeuken kan in de koopovereenkomst apart worden vermeld als de prijs redelijk is; dat deel valt niet onder de overdrachtsbelasting. Vrijgesteld van de belasting zijn onder meer verkrijgingen door erfenis, verkrijgingen tussen echtgenoten of geregistreerde partners en tussen bloedverwanten in de rechte lijn, dus bijvoorbeeld van ouders aan kinderen (§ 3 GrEStG).
Notaris en kadaster
De kosten voor notaris en kadaster zijn gebaseerd op de Duitse wet op gerechts- en notariskosten (GNotKG) en hangen vooral af van de koopprijs. Daartoe behoren het verlijden van de koopovereenkomst, de afwikkeling door de notaris, de voormerking van levering en de eigendomsoverschrijving. Komt er een financiering bij, dan ontstaan extra kosten voor de vestiging van het hypotheekrecht. De werkelijke hoogte noemt de notaris u vooraf.
Makelaarscourtage en wettelijke verdeling
Bij de aankoop van een appartement of eengezinswoning door consumenten gelden sinds december 2020 de §§ 656a tot 656d BGB:
- De bemiddelingsovereenkomst moet in tekstvorm worden gesloten.
- Geven verkoper en koper beiden opdracht aan de makelaar, dan betalen beiden evenveel (§ 656c BGB).
- Geeft alleen de verkoper opdracht, dan mag hij hoogstens de helft van de courtage aan de koper doorberekenen – en pas nadat hij zijn eigen deel aantoonbaar heeft betaald (§ 656d BGB).
De hoogte van de courtage is niet wettelijk vastgelegd en wordt in de bemiddelingsovereenkomst afgesproken. Voor meergezinswoningen, onbebouwde percelen of bedrijfsvastgoed gelden deze bijzondere regels niet.
Overige kosten waaraan kopers moeten denken
- bereidstellingsprovisie of kosten van de financierende bank
- kosten voor een taxatierapport, indien gewenst
- verhuizing, renovatie en modernisering
- bij appartementen: lopende servicekosten (Hausgeld) en eventueel besloten bijzondere heffingen
- bij huizen: mogelijke verplichtingen uit de Duitse wet op de energieprestatie van gebouwen na een eigendomswisseling, bijvoorbeeld de isolatie van de bovenste verdiepingsvloer, met termijnen na de aankoop (§ 47 GEG)
Wat verkopers betalen
Verkopers dragen in de regel de kosten voor de doorhaling van ingeschreven hypotheekrechten die niet worden overgenomen, een eventuele boeterente van hun bank, hun deel van de makelaarscourtage en het opvragen van documenten zoals het energielabel. De kosten van het notariële verlijden draagt volgens de gebruikelijke contractvorm de koper.
Onze ondersteuning
Corpus Makler legt u in het gratis kennismakingsgesprek uit wanneer courtage verschuldigd is, hoe hoog die is en wie haar betaalt – schriftelijk en voordat een overeenkomst wordt gesloten. In verkoopbrochures vermelden we de courtage voor kopers transparant. Fiscale vragen bespreekt u graag met uw belastingadviseur.
Verder lezen
Onze ratgever-artikelen geven een algemeen overzicht (stand: november 2026) en vervangen geen juridisch of fiscaal advies in een concreet geval. De Duitse versie is bindend.
