Corpus Makler · الدليل · نوفمبر 2026
الخطوات الأولى
- تأمين العقار: مراجعة تأمين المبنى وإبلاغ شركة التأمين بالوفاة، وإبقاء التدفئة في الشتاء بما يمنع التجمد، وتنظيم البريد والمفاتيح.
- إثبات الإرث: لتصحيح السجل العقاري تحتاج إلى شهادة إرث (Erbschein) أو وصية موثقة أو عقد إرث مع محضر الفتح من محكمة التركات.
- تصحيح السجل العقاري: إذا قُدِّم الطلب خلال سنتين من الوفاة، يكون تسجيل الورثة لدى مكتب السجل العقاري مجانيًا.
- العقود الجارية: الكهرباء والماء وضريبة الأملاك، وفي الشقق الرسوم الشهرية (Hausgeld)، تستمر.
جماعة الورثة: القرار المشترك
إذا ورث عدة أشخاص، يشكلون جماعة ورثة (Erbengemeinschaft). ولا يجوز للورثة التصرف في التركة إلا مجتمعين (§ 2040 BGB) – أي أن البيع يتطلب موافقة الجميع. وتسري على الإدارة الجارية جزئيًا قواعد الأغلبية. وإذا لم يتفق الورثة، يجوز لأي وارث طلب المزاد العلني لغرض القسمة (Teilungsversteigerung). غير أنه كثيرًا ما يؤدي إلى نتائج أسوأ من البيع الحر. ويساعد الحوار الصريح والتقدير المحايد للقيمة على إيجاد حل مشترك.
ضريبة الميراث
تسري على ضريبة الميراث إعفاءات شخصية (§ 16 ErbStG، الوضع: نوفمبر 2026)، منها 500.000 يورو للأزواج والشركاء المسجلين، و400.000 يورو للأبناء، و200.000 يورو للأحفاد. وللمسكن العائلي الذي يسكنه أصحابه إعفاءات إضافية إذا سكنه الزوج أو الأبناء بأنفسهم عشر سنوات؛ وبالنسبة للأبناء يقتصر الإعفاء على 200 م² من المساحة السكنية (§ 13 ErbStG). وتقيّم مصلحة الضرائب العقار وفق قواعدها الخاصة. احرص هنا على الحصول على استشارة ضريبية.
مهلة المضاربة عند البيع لاحقًا
عند البيع خلال عشر سنوات من الاقتناء قد يخضع ربح البيع لضريبة الدخل (§ 23 EStG). ويحل الورثة في ذلك محل المورّث: فالحاسم هو متى اشترى العقار. وإذا امتلك المورّث العقار أكثر من عشر سنوات، يكون البيع عادة معفى من الضريبة. ويُستثنى كذلك العقار الذي استُخدم للسكن الشخصي في سنة البيع والسنتين السابقتين. ويوضح مستشارك الضريبي التفاصيل.
البيع أم التأجير أم الاستخدام الشخصي؟
- البيع منطقي إذا لم يرغب أحد في استخدام العقار، أو إذا وجب تعويض الورثة الآخرين، أو إذا كانت هناك تجديدات كبيرة لا تريد تمويلها.
- التأجير يدر دخلًا مستمرًا، لكنه يجلب أيضًا مهام المؤجر. تحقق مما إذا كانت هناك حاجة إلى استثمارات قبل التأجير.
- الاستخدام الشخصي قد يكون جذابًا، لا سيما بالنظر إلى إعفاء المسكن العائلي.
في المنازل القديمة يستحق الأمر النظر إلى الحالة الطاقية. فبعد تغيير المالك قد تنشأ التزامات وفق قانون طاقة المباني الألماني. وبشأن سؤال أي تجديد مفيد، تجد على baucorpus.de دليلًا خاصًا.
دعمنا لك
تدعم Corpus Makler الورثة وجماعات الورثة بتقدير مجاني للقيمة السوقية كأساس محايد للحوار، وبطلب المستندات، و– إذا قررت ذلك – بالبيع أو التأجير. وتتولى Corpus Hausverwaltung إدارة العقار المؤجر عند الرغبة. يرجى توضيح المسائل القانونية والضريبية مع كاتب العدل أو المحامي أو المستشار الضريبي.
لمزيد من القراءة
تقدم مقالات الدليل لمحة عامة (الوضع: نوفمبر 2026) ولا تغني عن الاستشارة القانونية أو الضريبية في الحالة المحددة. النسخة الألمانية هي الملزمة.
