Corpus Makler · Довідник · листопад 2026
Перші кроки
- Убезпечити об'єкт: перевірити страхування будівлі й повідомити страховика про смерть, узимку підтримувати опалення, щоб нічого не замерзло, вирішити питання з поштою та ключами.
- Підтвердження спадщини: для виправлення поземельної книги потрібне свідоцтво про спадщину (Erbschein) або нотаріальний заповіт чи спадковий договір із протоколом відкриття спадковим судом.
- Виправити поземельну книгу: якщо заяву подано протягом двох років після смерті, внесення спадкоємців до поземельної книги безкоштовне.
- Поточні договори: електроенергія, вода, земельний податок, а для квартир внески (Hausgeld) і далі нараховуються.
Спільнота спадкоємців: вирішувати разом
Якщо спадкоємців кілька, вони утворюють спільноту спадкоємців (Erbengemeinschaft). Розпоряджатися спадщиною співспадкоємці можуть лише спільно (§ 2040 BGB) – тобто для продажу потрібна згода всіх. Для поточного управління частково діють правила більшості. Якщо спадкоємці не можуть домовитися, будь-який співспадкоємець може вимагати примусових торгів для поділу (Teilungsversteigerung). Проте вони часто дають гірший результат, ніж вільний продаж. Відверта розмова та нейтральна оцінка вартості допомагають знайти спільне рішення.
Податок на спадщину
Для податку на спадщину діють особисті неоподатковувані суми (§ 16 ErbStG, станом на листопад 2026 року), зокрема 500.000 євро для подружжя та зареєстрованих партнерів, 400.000 євро для дітей і 200.000 євро для онуків. Для сімейного житла, у якому живуть самі, діють додаткові звільнення, якщо подружжя чи діти самі живуть у ньому десять років; для дітей звільнення обмежене 200 м² житлової площі (§ 13 ErbStG). Податкова оцінює нерухомість за власними правилами. Обов'язково отримайте тут податкову консультацію.
Спекулятивний строк у разі подальшого продажу
У разі продажу протягом десяти років після придбання прибуток може оподатковуватися податком на доходи (§ 23 EStG). Спадкоємці при цьому посідають становище спадкодавця: вирішальним є момент, коли він купив нерухомість. Якщо спадкодавець володів нею понад десять років, продаж, як правило, не оподатковується. Крім того, виняток становить нерухомість, яку в рік продажу та два попередні роки використовували для власного проживання. Деталі уточніть у податкового консультанта.
Продати, здати чи користуватися самим?
- Продаж має сенс, якщо ніхто не хоче користуватися нерухомістю, якщо треба виплатити частки співспадкоємцям або якщо попереду великі ремонти, які ви не хочете фінансувати.
- Здача в оренду приносить постійний дохід, але й обов'язки орендодавця. Перевірте, чи потрібні вкладення перед здачею.
- Власне використання може бути вигідним, зокрема з огляду на звільнення для сімейного житла.
Для старих будинків варто оцінити енергетичний стан. Після зміни власника можуть виникнути обов'язки за німецьким законом про енергетику будівель. Щодо питання, яка санація доцільна, на baucorpus.de є окремий довідник.
Наша підтримка
Corpus Makler підтримує спадкоємців і спільноти спадкоємців безкоштовною оцінкою ринкової вартості як нейтральною основою для розмови, отриманням документів і – якщо ви так вирішите – продажем або здачею в оренду. Управління зданою нерухомістю за бажанням бере на себе Corpus Hausverwaltung. Юридичні та податкові питання, будь ласка, обговоріть із нотаріусом, адвокатом чи податковим консультантом.
Детальніше
Наші статті дають загальний огляд (станом на листопад 2026 року) і не замінюють юридичну чи податкову консультацію в конкретному випадку. Обов'язковою є німецька версія.
