Corpus Makler · Справочник · ноябрь 2026
Первые шаги
- Обезопасить объект: проверить страхование здания и сообщить страховщику о смерти, зимой поддерживать отопление, чтобы ничего не замёрзло, решить вопросы с почтой и ключами.
- Подтверждение наследства: для исправления поземельной книги нужно свидетельство о наследстве (Erbschein) или нотариальное завещание либо наследственный договор с протоколом вскрытия наследственным судом.
- Исправить поземельную книгу: если заявление подано в течение двух лет после смерти, внесение наследников в поземельную книгу бесплатно.
- Текущие договоры: электричество, вода, земельный налог, а для квартир взносы (Hausgeld) продолжают начисляться.
Сообщество наследников: решать вместе
Если наследников несколько, они образуют сообщество наследников (Erbengemeinschaft). Распоряжаться наследством сонаследники могут только совместно (§ 2040 BGB) – то есть для продажи нужно согласие всех. Для текущего управления частично действуют правила большинства. Если наследники не могут договориться, любой сонаследник может потребовать принудительные торги для раздела (Teilungsversteigerung). Однако они часто дают худший результат, чем свободная продажа. Открытый разговор и нейтральная оценка стоимости помогают найти общее решение.
Налог на наследство
Для налога на наследство действуют личные необлагаемые суммы (§ 16 ErbStG, по состоянию на ноябрь 2026 года), в том числе 500.000 евро для супругов и зарегистрированных партнёров, 400.000 евро для детей и 200.000 евро для внуков. Для семейного жилья, в котором живут сами, действуют дополнительные освобождения, если супруг или дети сами живут в нём десять лет; для детей освобождение ограничено 200 м² жилой площади (§ 13 ErbStG). Налоговая инспекция оценивает недвижимость по своим правилам. Обязательно получите здесь налоговую консультацию.
Спекулятивный срок при последующей продаже
При продаже в течение десяти лет после приобретения прибыль может облагаться подоходным налогом (§ 23 EStG). Наследники при этом занимают положение наследодателя: решающим является момент, когда он купил недвижимость. Если наследодатель владел ею более десяти лет, продажа, как правило, не облагается налогом. Кроме того, исключение составляет недвижимость, которая в год продажи и два предыдущих года использовалась для собственного проживания. Детали уточните у налогового консультанта.
Продать, сдать или пользоваться самим?
- Продажа имеет смысл, если никто не хочет пользоваться недвижимостью, если нужно выплатить доли сонаследникам или если предстоят крупные ремонты, которые вы не хотите финансировать.
- Сдача в аренду приносит постоянный доход, но и обязанности арендодателя. Проверьте, нужны ли вложения перед сдачей.
- Собственное использование может быть выгодным, в том числе с учётом освобождения для семейного жилья.
Для старых домов стоит оценить энергетическое состояние. После смены собственника могут возникнуть обязанности по немецкому закону об энергетике зданий. По вопросу о том, какая санация разумна, на baucorpus.de есть отдельный справочник.
Наша поддержка
Corpus Makler поддерживает наследников и сообщества наследников бесплатной оценкой рыночной стоимости как нейтральной основой для разговора, получением документов и – если вы так решите – продажей или сдачей в аренду. Управление сдаваемой недвижимостью по желанию берёт на себя Corpus Hausverwaltung. Юридические и налоговые вопросы, пожалуйста, обсудите с нотариусом, адвокатом или налоговым консультантом.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026 года) и не заменяют юридическую или налоговую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
