Corpus Makler · Ratgeber · November 2026
Die ersten Schritte
- Immobilie sichern: Gebäudeversicherung prüfen und den Versicherer über den Erbfall informieren, Heizung im Winter frostsicher betreiben, Post und Schlüssel regeln.
- Erbnachweis: Für die Grundbuchberichtigung brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts.
- Grundbuch berichtigen: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben beim Grundbuchamt gebührenfrei.
- Laufende Verträge: Strom, Wasser, Grundsteuer und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld laufen weiter.
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über den Nachlass können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB) – ein Verkauf braucht also die Zustimmung aller. Für die laufende Verwaltung gelten teilweise Mehrheitsregeln. Können sich die Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie führt aber oft zu schlechteren Ergebnissen als ein freihändiger Verkauf. Ein offenes Gespräch und eine neutrale Einschätzung des Werts helfen, eine gemeinsame Lösung zu finden.
Erbschaftsteuer
Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG, Stand: November 2026), unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzliche Steuerbefreiungen, wenn der Ehegatte oder die Kinder die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt (§ 13 ErbStG). Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach eigenen Regeln. Lassen Sie sich hier unbedingt steuerlich beraten.
Spekulationsfrist beim späteren Verkauf
Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung kann ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Erben treten dabei in die Situation des Erblassers ein: Maßgeblich ist, wann dieser die Immobilie gekauft hat. Hat der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Ausgenommen ist außerdem eine Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Einzelheiten klärt Ihre Steuerberatung.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
- Verkaufen ist sinnvoll, wenn niemand die Immobilie nutzen möchte, wenn Miterben ausgezahlt werden sollen oder größere Sanierungen anstehen, die Sie nicht finanzieren möchten.
- Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Aufgaben als Vermieter. Prüfen Sie, ob vor der Vermietung Investitionen nötig sind.
- Selbst nutzen kann attraktiv sein, gerade mit Blick auf die Steuerbefreiung für das Familienheim.
Bei älteren Häusern lohnt ein Blick auf den energetischen Zustand. Nach einem Eigentümerwechsel können Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz greifen. Für die Frage, welche Sanierung sinnvoll ist, finden Sie auf baucorpus.de einen eigenen Ratgeber.
Unsere Unterstützung
Corpus Makler unterstützt Erben und Erbengemeinschaften mit einer kostenlosen Marktpreiseinschätzung als neutrale Gesprächsgrundlage, mit der Beschaffung der Unterlagen und – wenn Sie sich dafür entscheiden – mit Verkauf oder Vermietung. Die Verwaltung einer vermieteten Immobilie übernimmt auf Wunsch Corpus Hausverwaltung. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberatung.
Weiterführend
Unsere Ratgeber-Beiträge geben einen allgemeinen Überblick (Stand: November 2026) und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
