Corpus Makler · Rehber · Kasım 2026
İlk adımlar
- Gayrimenkulü güvence altına alın: bina sigortasını kontrol edin ve sigortacıyı miras durumundan haberdar edin, kışın ısıtmayı donmaya karşı çalıştırın, posta ve anahtarları düzenleyin.
- Mirasçılık kanıtı: Tapu düzeltmesi için bir mirasçılık belgesine (Erbschein) veya tereke mahkemesinin açılış tutanağıyla birlikte noter vasiyetnamesine ya da miras sözleşmesine ihtiyacınız vardır.
- Tapuyu düzeltin: Başvuru ölümden itibaren iki yıl içinde yapılırsa, mirasçıların tapu dairesine tescili harçsızdır.
- Devam eden sözleşmeler: elektrik, su, emlak vergisi ve dairelerde aidat (Hausgeld) devam eder.
Mirasçılar topluluğu: birlikte karar vermek
Birden fazla kişi mirasçı olursa, bir mirasçılar topluluğu (Erbengemeinschaft) oluştururlar. Mirasçılar tereke üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilir (§ 2040 BGB) – yani bir satış herkesin onayını gerektirir. Sürekli yönetim için kısmen çoğunluk kuralları geçerlidir. Mirasçılar anlaşamazsa, her mirasçı ortaklığın giderilmesi için açık artırma (Teilungsversteigerung) talep edebilir. Ancak bu çoğu zaman serbest satıştan daha kötü sonuçlar doğurur. Açık bir konuşma ve değerin tarafsız tahmini ortak bir çözüm bulmaya yardımcı olur.
Veraset vergisi
Veraset vergisi için kişisel muafiyetler geçerlidir (§ 16 ErbStG, Kasım 2026 itibarıyla); diğerlerinin yanı sıra eşler ve kayıtlı hayat arkadaşları için 500.000 avro, çocuklar için 400.000 avro ve torunlar için 200.000 avro. Sahibinin oturduğu aile konutu için, eş veya çocuklar gayrimenkulde on yıl boyunca kendileri oturursa ek vergi muafiyetleri vardır; çocuklarda muafiyet 200 m² yaşam alanıyla sınırlıdır (§ 13 ErbStG). Vergi dairesi gayrimenkulü kendi kurallarına göre değerler. Bu konuda mutlaka vergi danışmanlığı alın.
Sonraki satışta spekülasyon süresi
Edinimden sonraki on yıl içinde yapılan bir satışta, satış kazancı gelir vergisine tabi olabilir (§ 23 EStG). Mirasçılar burada miras bırakanın konumuna geçer: Belirleyici olan, onun gayrimenkulü ne zaman satın aldığıdır. Miras bırakan gayrimenkule on yıldan uzun süre sahip olduysa, satış genellikle vergiden muaftır. Ayrıca satış yılında ve önceki iki yılda kendi konut amacıyla kullanılan bir gayrimenkul de istisnadır. Ayrıntıları vergi danışmanınız netleştirir.
Satmak, kiraya vermek mi, kendiniz kullanmak mı?
- Satmak, kimse gayrimenkulü kullanmak istemiyorsa, diğer mirasçılara pay ödenecekse veya finanse etmek istemediğiniz büyük tadilatlar söz konusuysa mantıklıdır.
- Kiraya vermek düzenli gelir getirir, ancak ev sahibi olarak görevler de getirir. Kiralamadan önce yatırım gerekip gerekmediğini kontrol edin.
- Kendiniz kullanmak, özellikle aile konutu vergi muafiyeti açısından cazip olabilir.
Eski evlerde enerji durumuna bakmakta fayda var. Malik değişikliğinden sonra Bina Enerji Kanunu'ndan doğan yükümlülükler devreye girebilir. Hangi tadilatın mantıklı olduğu sorusu için baucorpus.de adresinde ayrı bir rehber bulabilirsiniz.
Desteğimiz
Corpus Makler mirasçıları ve mirasçılar topluluklarını tarafsız bir görüşme temeli olarak ücretsiz piyasa fiyatı tahminiyle, belgelerin teminiyle ve – buna karar verirseniz – satış veya kiralamayla destekler. Kiradaki bir gayrimenkulün yönetimini istenirse Corpus Hausverwaltung üstlenir. Hukuki ve vergi sorularını lütfen noter, avukat veya vergi danışmanıyla netleştirin.
Devamı
Rehber yazılarımız genel bir bakış sunar (Kasım 2026 itibarıyla) ve somut durumda hukuki veya vergi danışmanlığının yerini tutmaz. Almanca sürüm bağlayıcıdır.
