Corpus Makler · Ratgever · november 2026
De eerste stappen
- Woning beveiligen: opstalverzekering controleren en de verzekeraar over het overlijden informeren, de verwarming 's winters vorstvrij laten draaien, post en sleutels regelen.
- Bewijs van erfrecht: Voor de correctie van het kadaster hebt u een verklaring van erfrecht (Erbschein) nodig, of een notarieel testament c.q. erfovereenkomst met proces-verbaal van opening door de erfrechter.
- Kadaster corrigeren: Wordt de aanvraag binnen twee jaar na het overlijden ingediend, dan is de inschrijving van de erfgenamen bij het kadaster kosteloos.
- Lopende contracten: stroom, water, onroerendezaakbelasting en bij appartementen de servicekosten (Hausgeld) lopen door.
Gemeenschap van erfgenamen: samen beslissen
Erven meerdere personen, dan vormen zij een gemeenschap van erfgenamen (Erbengemeinschaft). Over de nalatenschap kunnen de mede-erfgenamen alleen gezamenlijk beschikken (§ 2040 BGB) – een verkoop vereist dus ieders toestemming. Voor het lopende beheer gelden deels meerderheidsregels. Kunnen de erfgenamen het niet eens worden, dan kan elke mede-erfgenaam een veiling tot verdeling (Teilungsversteigerung) aanvragen. Die leidt echter vaak tot slechtere resultaten dan een onderhandse verkoop. Een open gesprek en een neutrale waarde-inschatting helpen om een gezamenlijke oplossing te vinden.
Erfbelasting
Voor de erfbelasting gelden persoonlijke vrijstellingen (§ 16 ErbStG, stand: november 2026), onder meer 500.000 euro voor echtgenoten en geregistreerde partners, 400.000 euro voor kinderen en 200.000 euro voor kleinkinderen. Voor de zelf bewoonde gezinswoning gelden aanvullende vrijstellingen als de echtgenoot of de kinderen de woning tien jaar lang zelf bewonen; bij kinderen is de vrijstelling beperkt tot 200 m² woonoppervlakte (§ 13 ErbStG). De belastingdienst waardeert de woning volgens eigen regels. Laat u hierover beslist fiscaal adviseren.
Speculatietermijn bij een latere verkoop
Bij een verkoop binnen tien jaar na de aanschaf kan een verkoopwinst belast zijn met inkomstenbelasting (§ 23 EStG). Erfgenamen treden daarbij in de positie van de erflater: bepalend is wanneer die de woning heeft gekocht. Had de erflater de woning langer dan tien jaar in bezit, dan is een verkoop in de regel belastingvrij. Uitgezonderd is bovendien een woning die in het jaar van verkoop en de twee voorgaande jaren voor eigen bewoning werd gebruikt. De details bespreekt u met uw belastingadviseur.
Verkopen, verhuren of zelf gebruiken?
- Verkopen is zinvol als niemand de woning wil gebruiken, als mede-erfgenamen moeten worden uitgekocht of als er grotere renovaties aankomen die u niet wilt financieren.
- Verhuren levert doorlopende inkomsten op, maar ook taken als verhuurder. Ga na of er vóór de verhuur investeringen nodig zijn.
- Zelf gebruiken kan aantrekkelijk zijn, juist met het oog op de vrijstelling voor de gezinswoning.
Bij oudere huizen loont een blik op de energetische staat. Na een eigendomswisseling kunnen verplichtingen uit de Duitse wet op de energieprestatie van gebouwen gelden. Voor de vraag welke renovatie zinvol is, vindt u op baucorpus.de een eigen ratgever.
Onze ondersteuning
Corpus Makler ondersteunt erfgenamen en gemeenschappen van erfgenamen met een gratis marktwaarde-inschatting als neutrale gespreksbasis, met het opvragen van de documenten en – als u daarvoor kiest – met verkoop of verhuur. Het beheer van een verhuurde woning neemt Corpus Hausverwaltung desgewenst over. Juridische en fiscale vragen bespreekt u graag met notaris, advocaat of belastingadviseur.
Verder lezen
Onze ratgever-artikelen geven een algemeen overzicht (stand: november 2026) en vervangen geen juridisch of fiscaal advies in een concreet geval. De Duitse versie is bindend.
