Corpus Makler · Справочник · ноябрь 2026
Правильная арендная плата
Ориентиром служат таблица арендных ставок (Mietspiegel) вашего города, сопоставимые предложения и оснащение квартиры. В районах с напряжённым рынком жилья действует ограничение роста аренды (Mietpreisbremse): арендная плата при новой сдаче там, как правило, может превышать местную сравнительную ставку не более чем на 10 процентов (§ 556d BGB), с исключениями, например, для новостроек и после комплексной модернизации. Какие города NRW затронуты, правительство земли определяет постановлением. Действует ли правило для вашей квартиры, лучше проверить до объявления.
Подготовить квартиру и документы
- Энергетический паспорт: показатели должны быть в объявлении, паспорт – не позднее показа (§§ 80, 87 GEG).
- Состояние: мелкий ремонт и чистая, светлая квартира имеют большое значение.
- Документы: план, данные о жилой площади, перечень коммунальных расходов, для квартир в товариществе – правила дома
- Дымовые извещатели: в NRW обязательны в спальнях, детских и коридорах, ведущих к жилым помещениям (§ 47 Abs. 3 BauO NRW).
Выбор жильцов – с защитой данных
Арендодатели могут собирать только те данные, которые действительно нужны для решения. При показе обычно достаточно имени и контактных данных. Сведения о доходе, работодателе или кредитную справку можно запрашивать только тогда, когда кандидат всерьёз хочет снять квартиру. Вопросы, например, о религии, происхождении, планировании семьи или партийной принадлежности недопустимы. Немецкий общий закон о равном обращении также запрещает дискриминацию при выборе.
Договор аренды, залог и передача
- Договор аренды: используйте актуальный договор. Устаревшие пункты, например о косметическом ремонте, могут быть недействительными.
- Залог: не более трёх месячных арендных плат без коммунальных расходов, может вноситься тремя ежемесячными частями, хранится отдельно от собственного имущества (§ 551 BGB)
- Акт передачи: зафиксировать состояние помещений, показания счётчиков и количество ключей, подписать обеими сторонами
- Подтверждение арендодателя (Wohnungsgeberbestätigung): арендодатель должен подтвердить жильцу въезд, чтобы тот мог зарегистрироваться (§ 19 Bundesmeldegesetz).
Кто платит маклеру?
При сдаче квартир действует принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip): кто поручает маклеру, тот и платит (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). На практике это, как правило, арендодатель. Комиссия не может превышать двух месячных арендных плат без коммунальных расходов плюс НДС. Для арендодателей расходы на маклера при сдаче недвижимости, как правило, являются вычитаемыми расходами (Werbungskosten).
После въезда
Со сдачей в аренду начинаются текущие задачи: контроль поступления арендной платы, своевременный ежегодный расчёт коммунальных расходов и реакция на сообщения о недостатках. Кто не хочет заниматься этим сам, может поручить это управляющей компании.
Наша поддержка
Corpus Makler берёт на себя новую сдачу – от оценки арендной платы через экспозе и показы до договора аренды и передачи. Текущее управление по желанию берёт на себя Corpus Hausverwaltung. Наш чек-лист по сдаче в аренду поможет с подготовкой.
Подробнее
Наши статьи дают общий обзор (по состоянию на ноябрь 2026 года) и не заменяют юридическую или налоговую консультацию в конкретном случае. Обязательной является немецкая версия.
